Le commerce bruxellois 1950-2017 : une contraction par fantômisation ?

En Région bruxelloise, depuis 1950, près d’une cellule commerciale sur deux a vu son activité commerciale disparaitre. Si cela engendre des cellules vides, c’est en fait surtout un processus de reconversion qui est à l’œuvre. La fonction commerciale disparait, mais n’est pas toujours le cas de la cellule commerciale qui l’hébergeait.

Entre 1950 et 2017, le nombre de cellules commerciales actives sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale est passé de 42 712 à 20 696. C’est une diminution de plus de 50 % de l’offre en 67 ans, soit une décroissance annuelle moyenne de 0,8 %. Cette diminution tend cependant à ralentir. Le taux de décroissance annuel moyen est de 1,3 % entre 1950 et 1997, mais seulement de 0,4 % entre 1997 et 2017. Mesurée en nombre de points de vente, l’offre commerciale dans la Région de Bruxelles-Capitale régresse donc de manière tendancielle, mais l’intensité de diminution tend à s’affaiblir au fil du temps [Grimmeau et al., 2007 ; Vazquez Parras, 2017].

Importance et structure de l’offre commerciale dans la Région de Bruxelles-Capitale (1950-1969-1997-2017). Source : Université libre de Bruxelles, service de géographie appliquée et géomarketing et hub.brussels

Du fait d’une évolution différenciée selon les secteurs d’activité, on assiste à une redistribution progressive de l’offre. Entre 1950 et 2017, les magasins spécialisés dans l’équipement de la personne et ceux offrant des produits de quotidienneté ou de loisirs, ont diminué leur part relative au profit d’une offre orientée vers les services, la restauration et les commerces liés aux transports et à l’équipement de la maison.

Une concentration sur les principaux axes

La baisse de densité commerciale se marque davantage dans le Pentagone et la première couronne. L’offre commerciale s’y rétracte sur les axes majeurs. Dans le reste de la Région, on observe aussi progressivement une individualisation des noyaux commerciaux et une large disparition du commerce dans les espaces interstitiels [Grimmeau et Wayens, 2016].

Évolution de la densité commerciale sur le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale entre 1950 et 2017. Source : Université libre de Bruxelles, service de géographie appliquée et géomarketing et hub.brussels

Un examen plus attentif révèle l’importance du jaune sur la carte, c’est-à-dire de la stabilité. Dans beaucoup de quartiers, le commerce s’est bien maintenu sur les voiries principales et a disparu des rues latérales ou parallèles. Au nord-ouest, la rue Marie-Christine et le boulevard Émile Bockstael contrastent avec les rues voisines. Au nord du Pentagone, le croisement des rues de Brabant et d’Aerschot tranche avec les rues intermédiaires et, surtout, avec tout le tissu commercial au nord-Est, dont la densité diminue significativement. À l’est, les chaussées d’Ixelles et de Wavre, l’avenue de la Couronne et la rue du Trône ont conservé leur densité commerciale sur l’essentiel de leur tracé, alors que le tissu commercial interstitiel a disparu. Au sud, les chaussées de Waterloo et de Charleroi ont plutôt bien résisté, contrairement au tissu environnant. Enfin, à l’ouest, la rue Wayez garde sa densité commerciale, qui décline par contre dans les rues voisines.

Une individualisation plus marquée des noyaux

Certaines grandes continuités commerciales se sont morcelées : les différents noyaux se sont individualisés. Par exemple, à Saint-Gilles, les noyaux Parvis, Barrière et Bethléem s’individualisent. À Molenbeek, la chaussée de Gand s’interrompt après Étangs-Noirs et ne reprend qu’après Osseghem. À Etterbeek, l’axe avenue de la Chasse–avenue des Celtes s’interrompt un peu au sud de la place Saint-Pierre, séparant une partie sud orientée vers La Chasse et une partie nord complétant la rue des Tongres. Ce morcèlement, cette individualisation des noyaux, provient de la disparition des commerces interstitiels, là où le passage est le plus faible.

Malgré la décroissance globale des effectifs depuis 1950, des espaces commerciaux sont apparus ou se sont renforcés. Il s’agit notamment de développements commerciaux planifiés, essentiellement en seconde couronne (Basilix, Woluwe Shopping Center, Shopping Cora d’Anderlecht, Dockx Bruxsel, hypermarchés d’Auderghem, Woluwé et Anderlecht,…). En parallèle avec l’urbanisation des parties externes de la Région, des noyaux se sont développés ou consolidés (De Wand, Stockel, cimetière d’Ixelles, place du Miroir à Jette). Quelques chaussées et avenues ont connu un accroissement de la présence du commerce (avenue Louise, chaussée de Waterloo). Avec la poursuite de l’urbanisation au-delà des limites régionales, une bonne partie des développements commerciaux récents a eu lieu dans la périphérie et ne sont dès lors pas visible sur la carte. Cependant, on observe aussi quelques processus de densification dans la partie centrale, que ce soit au gré d’opérations immobilières anciennes (comme la construction de galeries, essentiellement dans le haut de la ville pour l’après-guerre) ou plus récentes (création de City2, rénovation de la gare du Midi).

Le commerce disparait, mais pas forcément les cellules commerciales

La versatilité du commerce aide à comprendre qu’un taux de cellules commerciales vides de 5 à 10 % est considéré comme normal, car associé à la rotation. La versatilité et la vacance frictionnelle qui y est associée permettent à l’offre commerciale de s’adapter à l’évolution de la société et aux conditions locales du marché et de l’environnement commercial. Cependant, aujourd’hui, les cellules vides peinent à trouver un repreneur et même si une partie d’entre elles sort de la sphère de l’immobilier commercial par reconversion, le taux de cellules vides augmente et dépasse à Bruxelles largement les 10 % [Vazquez Parras et al., 2019 ; Wayens et al., 2020a]. Il y a donc plus de cellules vides que par le passé, et elles tendent à rester vides plus longtemps.

On laisse souvent entendre que les services à caractère commercial (du coiffeur à l’agence d’intérim en passant par la banque) peuvent assurer la reprise des cellules vides, argüant d’une croissance de l’importance dans l’offre. C’est oublier que les services à caractère commercial augmentent leur part relative dans l’offre commerciale sur le long terme, essentiellement parce que leur effectif diminue moins vite que la vente de bien. Mais entre 2009 et 2019, l’effectif des commerces de vente de bien diminue en Région bruxelloise de 0,9 % par an et celui des services à caractère commercial de 1,0 %. Il n’y a que les cafés et la restauration qui sont en légère croissance [Wayens et al., 2020b]. Ce sont donc des services autres que ceux à caractère commercial ou d’autres fonctions qui devront assurer l’avenir de l’occupation de bon nombre de cellules commerciales délaissées.

Des milliers de fantômes du commerce

Ce qui distingue ces autres services ou fonctions du commerce proprement dit, c’est l’usage de la vitrine. Que ce soit pour un logement, un bureau n’accueillant que peu du public ou un cabinet médical, la vitrine perd son rôle de mise en scène des produits ou du service exercé. Cela participe à un processus de fantômisation du commerce dans la ville, clairement à l’œuvre depuis les années 1950. Des fonctions non commerciales occupent, moyennant des aménagements extérieurs légers (rideaux, suppression d’un accès, adaptation des parements de façade) d’anciennes cellules commerciales. En l’absence de reconstruction des bâtiments ou d’une autre forme de remobilisation forte du foncier, ce sont les gabarits et les configurations des façades qui témoignent encore longtemps d’un usage commercial passé.

Un rez-de-chaussée résidentiel témoin de la fantômisation du commerce. Source : A.D., 2020.

Si l’on se réfère à l’évolution du commerce bruxellois et au fait que seuls certains quartiers ont été systématiquement reconstruits (essentiellement le long de la Jonction ferroviaire Nord-Midi), c’est donc plusieurs milliers de rez-de-chaussée où il ne reste que la trace (de la disparition) du commerce. Une fantômisation, car on peut encore déceler l’ancienne fonction dans la morphologie du lieu.


Références :

GRIMMEAU, Jean-Pierre, LEROUX, Vincent et WAYENS, Benjamin, 2007. Un demi-siècle d’évolution du commerce de détail à Bruxelles [en ligne]. Bruxelles : Région de Bruxelles-Capitale. Observatoire du commerce. Disponible à l’adresse : https://perspective.brussels/fr/enjeux-urbains/economie-urbaine/observatoire-du-commerce

GRIMMEAU, Jean-Pierre et WAYENS, Benjamin, 2016. Les causes de la disparition des petits commerces (1945-2015). Courrier hebdomadaire du CRISP. 2016. N° 2301‑2302, pp. 5‑114. https://doi.org/10.3917/cris.2301.0005

VAZQUEZ PARRAS, Juan, BOSWELL, Ralph et WAYENS, Benjamin, 2017. Le commerce bruxellois en chiffre. Évolution de la structure commerciale régionale [en ligne]. Bruxelles : Région de Bruxelles-Capitale. Observatoire du commerce. Disponible à l’adresse : http://perspective.brussels/fr/etudes-observations/economie-urbaine/observatoire-du-commerce

VAZQUEZ PARRAS, Juan, CUVELIER, Louison et WAYENS, Benjamin, 2019. Le commerce bruxellois en chiffres. Structuration du paysage commercial [en ligne]. Bruxelles : Région de Bruxelles-Capitale. Observatoire du commerce. Disponible à l’adresse : http://perspective.brussels/fr/etudes-observations/economie-urbaine/observatoire-du-commerce

WAYENS, Benjamin, GODART, Pernelle, STRALE, Mathieu, ISTAZ, Dominique et MAY, Xavier, 2020. Une décennie d’évolution du commerce « brick and mortar » en Belgique. Une exploration des inventaires de terrain Locatus [en ligne]. Working Paper. Bruxelles : Institut de Gestion de l’Environnement et d’Aménagement du Territoire de l’université libre de Bruxelles. Disponible à l’adresse : http://hdl.handle.net/2013/ULB-DIPOT:oai:dipot.ulb.ac.be:2013/301468


Pour citer ce billet:

Benjamin Wayens et Jean-Pierre Grimmeau, 26/06/2020, "Le commerce bruxellois 1950-2017 : une contraction par fantômisation ?," in Géomarketing, https://geomarketing.hypotheses.org/1604.


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