Size matters. 10 ans d’évolution des points de vente à Bruxelles

On suit classiquement l’évolution des paysages commerciaux à partir de relevés de terrain qui comptabilisent le nombre de points de vente ou de services. Cependant, il est bon de tenir compte non seulement de l’évolution des effectifs, mais aussi de celle des surfaces nettes de vente. En fonction de l’indicateur suivi, les constats peuvent être différents, voire divergents.

L’évolution des implantations commerciales peut être étudiée ici à la fois sous l’angle du nombre de points de vente et sous l’angle des surfaces nettes de vente, approches qu’il est utile de comparer. La surface commerciale nette est la surface accessible et visible pour les clients : ce sont les locaux dans lesquels les commerçants reçoivent leurs clients. Il ne faut pas la confondre avec la surface brute louable (GLA pour gross leasable area) qui comprend en plus les réserves et des locaux techniques et réservés au personnel.

La société Locatus recueille des informations sur les points de vente et lieux de prestation des services à caractère commercial destinés aux consommateurs, sur base des relevés de terrain complétés par des informations externes collectées en ligne ou via des questionnaires. Notons toutefois que les données sur les surfaces nettes de vente ne sont disponibles sur l’ensemble de la période étudiée (2009- 2019) que pour la vente de biens, pas pour les services à caractère commercial [Wayens et al., 2020].

La comparaison des évolutions du commerce à Bruxelles entre 2009 et 2019, selon que l’on comptabilise le nombre de points de vente ou leur surface nette, permet de mettre en lumière trois constats.

Moins de points de vente, plus de m2

Pour ce qui concerne la vente de biens sensu stricto, on observe à Bruxelles en 2019 plus de m2 de surface de vente qu’en 2009. Mais il y a par contre nettement moins de points de vente qu’en 2009. On peut donc affirmer que la diminution du commerce est une réalité si on la mesure en nombre d’établissements où s’exerce une activité de vente de biens, mais pas si l’on se réfère aux superficies commerciales utilisées pour cette activité.

Des évolutions parfois divergentes

Les bâtonnets des graphiques ci-dessous indiquent, pour le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, le bilan de différents secteurs d’activités entre 2009 et 2019, respectivement en nombre de points de vente (à gauche) en surface nette de vente (à droite). Les petits points relativisent ces évolutions en regard du stock existant, en les exprimant sous la forme d’un taux d’accroissement annuel moyen.

Évolution des effectifs et des surfaces nettes de vente selon le type d’activité dans la Région de Bruxelles-Capitale entre 2009 et 2019. Source : calculs Université libre de Bruxelles, service de géographie appliquée et géomarketing, d’après inventaires de terrain Locatus (2009 et 2019)

Les secteurs caractérisés par une croissance du nombre de leurs points de vente sont peu nombreux, ceux qui connaissent une croissance des surfaces le sont un peu plus. Ces évolutions en effectif et en surface de vente sont parfois corrélées, mais ce n’est pas systématique.

Les secteurs d’activité figurant en haut des graphiques (des supérettes aux opticiens) ont connu une croissance de leur nombre de points de vente entre 2009 et 2019. Ils ont généralement aussi connu une croissance de la superficie totale de vente, ce qui est assez logique.

Les secteurs d’activité figurant en bas des graphiques ont tous connu une diminution du nombre de points de vente. Pour de nombreux secteurs, cette diminution s’est aussi traduite par une diminution de la surface totale de vente du secteur. C’est évidemment d’autant plus visible que le déclin des points de vente touche des secteurs où ceux-ci ont généralement une superficie importante (meubles, bricolage, revêtements murs et sols par exemple).

Mais de manière plus surprenante, on constate que certains secteurs d’activité diminuent leur nombre de points de vente tout en augmentant les surfaces des ventes. Dans ce cas (équipements de sport, pharmacie, électro multimédia et surtout vêtements), les points de vente qui disparaissent sont partiellement remplacés par des points de vente nettement plus grands.

Des points de vente plus petits à Bruxelles, mais qui grandissent

La croissance de la surface de vente s’opère dans un contexte de réduction du nombre de points de vente de biens, ce qui fait que la taille moyenne des points de vente continue à augmenter, dans quasiment tous les secteurs d’activités.

En 2019, la surface nette moyenne des points de vente de biens était, en Région bruxelloise, de l’ordre de 147 m2. Cette valeur moyenne a augmenté de plus de 19 m2 en 10 ans. Les statistiques pour Bruxelles montrent, du fait du caractère exclusivement urbain de cette région, des valeurs moyennes nettement plus basses que dans les autres régions (respectivement 253 et 259 m2 en Wallonie et en Flandre), mais aussi un accroissement nettement plus limité de la surface moyenne entre 2009 et 2019 (+13 % à Bruxelles contre +20 % dans les autres Régions).

Répartition des surfaces de vente de biens, des cafés et de la restauration (à l’exclusion des autres services à caractère commercial) et surface nette de vente moyenne à Bruxelles, Brabant flamand et Brabant wallon. Source: Université libre de Bruxelles, service de géographie appliquée et géomarketing, d’après inventaires de terrain Locatus (2019)

En résumé, si les points de vente sont en moyenne plus petits à Bruxelles, contexte urbain oblige, ils ont quand même tendance à accroitre leur taille moyenne au fil du temps, que ce soit parce que les nouvelles implantations sont plus grandes et les commerces existants s’étendent, notamment en intérieur d’ilot ou par remembrement (la reconfiguration de la galerie de la Toison d’Or en est un bon exemple) ou encore parce que les commerces les plus petits tendent à disparaitre avec une plus grande fréquence.

Une croissance de la taille moyenne qui touche tous les secteurs d’activité

Les surfaces moyennes de vente des différents secteurs d’activité sont très différentes, allant en 2019 de plus de 2000 m2 en moyenne pour les rayons multiples (incluant département store et hypermarchés) ou 1000 m2 pour les supermarchés à moins de 100 m2 pour des commerces spécialisés tels les boucheries, boulangeries et autres chocolatiers. En comparant les bâtonnets colorés avec ceux en trait noir, qui représentent pour chaque secteur la surface moyenne en 2009, on constate que quasiment tous les secteurs sont touchés par cette croissance de la superficie moyenne des points de vente, mais aussi qu’elle est particulièrement sensible pour les secteurs d’activités où les surfaces moyennes étaient déjà élevées en 2009.

Taille moyenne des points de vente, selon le type d’activité, dans la Région de Bruxelles-Capitale, en 2009 et 2019. Source : calculs Université libre de Bruxelles, service de géographie appliquée et géomarketing, d’après inventaires de terrain Locatus (2009 et 2019)

Références :

WAYENS, Benjamin, GODART, Pernelle, STRALE, Mathieu, ISTAZ, Dominique et MAY, Xavier, 2020. Une décennie d’évolution du commerce « brick and mortar » en Belgique. Une exploration des inventaires de terrain Locatus [en ligne]. Working Paper. Bruxelles : Institut de Gestion de l’Environnement et d’Aménagement du Territoire de l’Université libre de Bruxelles. Disponible à l’adresse : http://hdl.handle.net/2013/ULB-DIPOT:oai:dipot.ulb.ac.be:2013/301468


Pour citer ce billet:

Benjamin Wayens, 25/06/2020, "Size matters. 10 ans d’évolution des points de vente à Bruxelles," in Géomarketing, https://geomarketing.hypotheses.org/1602.


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