Une décennie d’évolution du commerce “brick and mortar” en Belgique. Exploration des inventaires de terrain Locatus

Les données mises à dispositions par Locatus permettent de retracer les évolutions sectorielles et locales du commerce en Belgique entre 2009 et 2019. Elles sont synthétisées dans un working paper analysant ces abondantes données de terrain sous différents angles : bilans locaux et sectoriels, évolution de formes et des formats, place des services dans les espaces commerciaux, cellules inoccupées, effet du commerce électronique et plus largement des modes de consommation… Examinons comment le commerce a évolué en Belgique entre 2009 et 2019.

Le chiffre d’affaires par m2 baisse

Avec 18 millions de m2 de surface nette de vente en Belgique en 2019, dont 1 million en plus depuis 2007, la croissance des m2 se poursuit, même si elle s’est fortement ralentie depuis 2 décennies. Le chiffre d’affaires du commerce de détail en Belgique stagne depuis le début des années 2000 et n’est plus entretenu que par la croissance démographique, le chiffre d’affaires par habitant étant lui en nette décroissance. La croissance des surfaces nette de vente étant plus rapide que la croissance de la consommation transitant par le commerce de détail physique, le chiffre d’affaires par m2 baisse, et ce plus rapidement au cours des dernières années.

Figure 1. Évolution du chiffre d’affaires (total, par habitant et par surface nette de vente) du commerce de détail (sensu stricto, c’est-à-dire vente de biens) en Belgique, 1960-2018. Source : estimations Université libre de Bruxelles, service de géographie appliquée et géomarketing, d’après Coupain (2005), annuaires statistiques de Belgique, SatBel et Banque Nationale de Belgique pour le chiffre d’affaires et recensement de l’Institut national de statistique (1961) et inventaires de terrains (Locatus 2007-2019) pour la surface nette de vente de biens.

Plus de m2, moins de points de vente, des points de vente plus grands

Pour ce qui concerne la vente de biens sensu stricto, on observe en 2019 plus de m2 de surface de vente qu’en 2009. Mais il y a par contre nettement moins de points de vente qu’en 2009. On peut donc clairement affirmer que la diminution du commerce touche bien le nombre d’établissements où s’exerce une activité de vente de biens, mais pas les superficies commerciales utilisées pour cette activité. La croissance de la surface de vente s’opère donc dans un contexte de forte réduction du nombre de points de vente de biens, ce qui fait que la taille moyenne des points de vente continue à augmenter, dans quasiment tous les secteurs d’activités. Les secteurs caractérisés par une croissance du nombre de leurs points de vente sont peu nombreux, ceux qui connaissent une croissance des surfaces le sont un peu plus. Ces évolutions en effectif et en surface de vente sont parfois corrélées, mais c’est loin d’être systématique. La croissance des surfaces nettes de vente est fortement concentrée dans les supermarchés et magasins à rayons multiples ainsi que dans le textile. Signe de l’évolution de la consommation, on notera la croissance des secteurs de la seconde main ou du cycle.

La croissance des m2 est portée par le commerce organisé (succursalistes et franchisés)

Le bilan net positif, entre 2009 et 2019, d’un million de m2 de surface nette de vente cache en fait des évolutions très différentes selon le mode d’exploitation des points de vente. Le commerce organisé, regroupant succursalistes et franchisés, est en nette croissance alors que le commerce indépendant au sens strict (à l’exclusion des franchisés) est lui en net déclin. On assiste donc à la poursuite, voire à l’accélération, de la reconfiguration de l’organisation du commerce en Belgique : le degré de concentration économique du secteur augmente. La croissance des surfaces est concentrée dans le commerce organisé, soit parce que la croissance nette est quasi exclusivement portée par le commerce organisé dans certains secteurs d’activité, soit par le remplacement du commerce indépendant par le commerce organisé dans d’autres. On observe donc une concentration économique croissante de la vente de biens, très marquée dans certains secteurs d’activité. La concentration économique s’observe également dans le domaine des services à caractère commercial, mais de manière nettement plus limitée.

Figure 2. Évolution de la surface nette de vente du commerce de détail (sensu stricto, c’est-à-dire vente de biens), commerce organisé et commerce indépendant isolé, en Belgique, 2019-2009. Source : Calcul et graphique Université libre de Bruxelles, service de géographie appliquée et géomarketing, d’après inventaires de terrain (Locatus 2009 et 2019).

La vacance commerciale augmente fortement, même si une partie des cellules vides est retirée du marché

Les services à caractère commercial occupent plus de la moitié des cellules commerciales actives en Belgique. Malgré une légère baisse de leur effectif, notamment suite à la restructuration du secteur bancaire, leur part relative dans le paysage commercial tend à augmenter, car les cellules occupées par des services diminuent nettement moins vite que les points de vente de biens.

Le développement de la vente en ligne induit de profondes reconfigurations dans le commerce de détail. Les secteurs d’activité les plus soumis à la concurrence du commerce en ligne déclinent dans le paysage physique. Le commerce intégré et associé résiste probablement un peu mieux à la croissance du commerce en ligne.

La forte réduction du nombre de points de vente induit une forte croissance du nombre de (petites) cellules commerciales vides, qui ne sont pas toutes réoccupées par des services à caractère commercial. Suite aux reconversions déjà à l’œuvre, les cellules vides supplémentaires en 2019 ne représentent qu’un peu plus de la moitié des cellules ayant perdu une activité depuis 2009.


Sources:

Cette analyse exploite largement des données produites en Belgique depuis 2006 par la firme Locatus. Il s’agit de relevés de terrain. Ils enregistrent pour chaque commerce : le type selon une nomenclature très fine (plus de 200 catégories), incluant les cellules vides, la surface nette et l’enseigne éventuelle. Nous avons obtenu les données de 2009 et 2019 au niveau des anciennes entités communales, de manière géographiquement et sectoriellement agrégée.


Pour approfondir la question et citer cette contribution :

WAYENS, Benjamin, GODART, Pernelle, STRALE, Mathieu, ISTAZ, Dominique et MAY, Xavier, 2020. Une décennie d’évolution du commerce « brick and mortar » en Belgique. Exploration des inventaires de terrain Locatus [en ligne]. Working Paper. Bruxelles : Institut de Gestion de l’Environnement et d’Aménagement du Territoire de l’université libre de Bruxelles. http://hdl.handle.net/2013/ULB-DIPOT:oai:dipot.ulb.ac.be:2013/301468


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